我国养老产业主要是由政府主导的，随着国有企业和民营资本的进入，出现了一定的市场化发展倾向，与房地产相关出现了养老地产这一主题地产形式，近10年的摸索促进了市场化养老地产业态的不断涌现。这里，以国内养老地产案例为主结合部分国外案例，探讨一下养老地产的发展模式。
从养老地产的发展看，无论是哪一种养老地产模式，都是围绕老年人生活居住的多方面需求，核心就是围绕老年人的六大功能需求，提供全过程的服务业态，构筑起养老服务的生态圈。
养老服务：现代化养老设施，配备专业化养老人才，提供全面养老养生服务
银发商业：围绕老年人所需的健康产品，打造完整的健康产品供应链
公益教育：推动社会养老福利事业，提升养老服务质量
公共活动：以丰富的文娱活动、体育活动搭建老年社交平台
文化旅游：互动性旅游、体验性旅游让老年人重返青春路
老年创业：以老年创业推动老年再就业，继续发挥社会价值
就具体的养老地产来说，结合项目规模、业态组合、服务机制的不同，可以分为养老＋机构、养老＋社区、养老＋度假、健康养老产业园等主要类型，下面逐一进行一些阐述。
一、养老地产：养老＋机构项目
养老机构项目按照收费级别分为保障型、普通型、高端型。
盈利模式
典型案例
二、养老地产：养老＋社区项目
养老社区项目按照客群类型分为全龄化养老社区及专门养老社区。
盈利模式
典型案例
三、养老地产：养老＋度假项目
养老度假项目按照养老模式的不同分为候鸟式养老项目、疗养式养老项目、农家休闲养老项目。
盈利模式
典型案例
四、养老地产：健康养老产业园
健康养老产业园的占地规模较大，主要体现为多种模式的组合。
典型案例——浙江乌镇雅园
项目位于浙江桐乡市乌镇，由雅达国际携手绿城集团共同开发建设，核心区占地1516亩，为首个国家社保基金参与投资的综合性健康养老产业园区，也是公认的国内最成功的养老地产项目之一。
三大市场客群——老年客群、中青年客群、自由职业者
老年客群，富裕老人的养老需求；度假疗养兼投资的中青年客群，让父母养老，自己度假并为将来养老做准备；自由职业者，包括学者、画家、艺术家等，工作与生活可以随意切换。目前，杭州、上海、桐乡本地三大区域客群占了较大比例，笔者去乌镇雅园参观时，就遇到了好几波来自上海的看房者。
三大核心功能——养生养老、健康医疗、休闲度假
养生养老：养生住宅（高层公寓、多层公寓、别墅）占地500亩，目前只有少部分房源在建或代售；颐乐学院占地150亩，为学院式养老核心项目，规划有文化教育、健康促进、休闲娱乐、社区商业、餐饮服务等。
健康医疗：雅达国际康复医院（占地200亩），专注于康复医疗，主要提供神经系统病患、骨科疾病、运动损伤和亚健康人群健康管理等康复治疗；国际医养中心针对不能自理的老人，提供半护理或全护理的服务，按床位收费。
休闲度假：湿地公园（度假酒店区），主要功能项目包括特色商业街、互联网创意办公区、养生度假酒店，目前这一板块还在建设中。
特色运营管理——特色建筑、学院运营、农业联动
特色建筑设计：江南园林环境+民国书院建筑，连廊设计，串起整个片区。
颐乐学院运营：发挥居住老人兴趣爱好，聘用并自发组织系列协会和活动。
特色农业联动：租赁周边农用地，转租给居民，供种植或帮助看管。
来源： 东滩顾问
