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产业园区服务四大模式解析

来源:产城观察网       作者:admin       时间:2020-04-29 16:56

目前我国经济进入新的发展阶段,如何面对“新常态”,适应“新产业”,在“产品”、“模式”等方面突破创新,实现产业园区转型升级,是行业面临的核心命题。

 

2019年,伴随着中国产业结构优化与转型升级的浪潮,在产业园区赛道上奔跑的运营商们对产业的理解更加深入,园区运营必须回归产业本身,主动运营,重塑园区发展新生态。

 

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1

产业服务,在于你实际做了什么

 

产业地产运营正在由被动的“几通一平”传统模式转向主动的“产业服务”运营模式。

 

随着园区产业系统在资源和政策优势日益弱化,产业结构和产品结构不断调整升级,运营商必须主动经营,提供产业服务,为园区产业发展寻找新动力和新模式。

 

1.1

案例:东久中国

 

完善落实基础服务

 

东久中国的金创大厦项目,园区由4栋科研楼分两期建成,一期1号楼于2010年竣工使用;二期2-4号楼于2013年竣工使用。

 

东久中国为客户提供优质的基础设施建设等服务,搭建数据中心业务板块,在硬件上对可用性、标准化、电力解决方案、制冷需求等持续关注。

 

在运营服务中更加注重灵活性,以适应客户不断变化的业务需求。

 

园区目前已经满租,入驻企业包括安进、博通、壳牌、塞拉尼斯、安迈生物等世界五百强及国内知名企业。

 

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图 – 东久中国金创大厦项目

 

入驻企业需求

 

安进要求做P2研发实验室,现场所面临的最大挑战是现有工程条件需改进满足。

 

安进的研发实验室的关键要求包括:

- 电力要求200瓦/平方米

- 独立排污废水池场地

- 排水管道有坡度要求

- 局部地面承重为1吨/平方米

 

东久中国的解决方案

 

基于安进的要求,密切配合提供解决方案,满足实际需求。

 

- 电力解决根据园区现有的用电情况,确保用电安全的基础上提供扩容方案

- 利用地下室空间能满足废水池荷载的区域改建为独立废水处理间

- 根据项目现场在确保实验室布局不变的基础上调整排水管道走向,达到坡度的要求

 

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2

服务深化:产业投资助力企业发展

 

2.1

案例:房德科创宁波中物科技园

 

产业投资+物业服务

 

房德科创宁波中物科技园,2016年投入运营,以浙江中物九鼎科技孵化器有限公司为运营主体,总建筑面积8.5万平方米,园区年收入规模近10亿元。

 

房德科创在园区运营中充分发挥产业投资优势,打造“孵化器+加速器+产业园”的运营模式。

 

一方面,依托中物院尖端科技资源,以及中物院院士、专家资源等,提供技术咨询、技术对接、公共检测等服务,参与工程项目技术研发。

 

另一方面,为企业提供创业投资服务,除自有投资外,组建投资基金为园区企业提供创投资金,并提供投融资培训、投资渠道搭建及投资前后指导服务。

 

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图 – 宁波中物科技园

 

目前,园区已入驻孵化企业137余家,涉及光通信、机器视觉、光电探测等诸高精尖领域。

 

园区获市“3315”和区“精英引领”支持项目29个,1家新三板上市,3家上市公司并购,企业累计补助金额1.02亿元。

 

除产业投资外,房德科创另一项园区运营特色是“物业服务”。科创园区由于自身发展速度较慢,占地面积较小不能对全国进行有效覆盖。

 

2013年,房德科创成立银禧服务集团,并以1亿元收购新鑫物业,整合现有的经营业务,覆盖银禧物业的布局范围,形成公司内部业务的互补。

 

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图 – 银禧物业服务集团

 

物业服务和科创园区同步发展,可以在主线科创园区业务发展中为入驻企业提供针对性的专业服务,同时扩大企业规模,塑造影响力。

 

2.2

案例:张江高科895创业营

 

张江高科自2015年开始运作众创平台“895营”,积极培育创新创业集群,不断提升创新创业服务能力。

 

众创平台强调以“投资+”的孵化理念,以“虚拟+实体”的孵化形式,通过帮助企业匹配与其相适应的创业陪练、天使投资、投贷联动金融服务、对接企业上市的多层次资本市场通道、人才服务、宣传推广、市场拓展等各类资源,为创新创业企业提供全周期、全方位的集成服务。

 

产业地产提供创新创业服务,最关键的是要了解项目最切实的需求。895创业营每季公开招募200-350个项目进行海选。

 

在由投资机构合伙人及银行全天封闭式的评判后,淘汰85%的项目,筛选出30个左右项目入营。入营后,“895创业营”为项目提供精准投融资对接、一对一专业陪练和媒体宣传报道三方面的服务。

 

895服务团队会根据创业大咖自身的资源优势、投资偏好、产业方向与入营项目做双向匹配,陪练在项目的入营期内,帮助创业早期项目解决一些关键问题。

 

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图 - 张江895创业营(第三季)Demoday 现场

 

至今,“895创业营”已累积百余位陪练大咖,成员包括投资机构合伙人、企业创始人或高管和各领域专家,甚至武岳峰资本、英诺天使等知名投资机构的合伙人。

 

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3

从简单的配套服务到资源整合

 

未来园区运营框架下的平台经济,将不断推动产业地产商业模式的改变,更大的价值发现空间正在显现。

 

用实体园区,承接其整合进来的各类实体、虚拟、服务、投资、整合、共享、联盟等生态圈资源,从区域开发者,向资源聚集、金融聚集、产业聚集的资源整合者转变。

 

3.1

案例:临港奉贤智慧园区

 

整合资源、搭建平台

 

2018年6月15日,临港奉贤公司与阿里巴巴集团旗下阿里云计算有限公司成立AI-PARK综合平台,集高效人工智能、大数据应用分析为一体,在园区内建设数字建筑产业链,建立互联网数据中心,以云平台为枢纽,形成一个紧密联系的整体,打造智慧园区。

 

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图 – 阿里云园区数据

 

临港奉贤园区在新型智慧园区建设上逐步推进。一是建筑智能化,建设完备的智能化基础设施,满足智慧园区硬件发展需要,为后期智慧园区预留硬件储备。

 

二是管理协同化,搭建招商、客户、资产、物业、工程项目管理等系统,基于智云平台建设园区全景指挥中心平台,将园区管理各系统集中到统一的平台上,为园区建立一个动态、立体、全方位的园区运营管理模型。

 

三是服务个性化,搭建企业服务及个人服务平台,采用互联网思维,园区内入驻企业全部上线,并联合社会资源,拓展园区的服务内容和服务能级,提供主动式、个性化、体验式的服务,满足不同用户的产业交流需求。

 

3.2

案例:启迪协信

 

现象级园区运营服务产品

 

2019年,启迪协信提出要打造现象级园区运营服务产品。

 

第一,为传统产业做创新服务。启迪协信基于清华和全球的大学进行合作,帮助传统产业做创新服和品牌服务。

 

第二,资管服务。过去启迪协信做出资销售,只有拿到合适的价格资产才会有合适的回报率。但轻资产运营的终极服务是资产管理,中间的租售只是资管的一个环节而已。通过服务使资产价值提升,赚资产管理的钱。

 

第三,消费服务。启迪协信的园区项目中,80%都是战略新兴产业。对这些企业服务或者员工服务来说,有很强的消费能力,再加上园区80后、90后偏多,传统的园区服务配套市场已不能满足需求。

 

为此,启迪协信通过供应商整合,寻找最符合新型园区的供应商。

 

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图 – 启迪协信重庆总部城产业促进中心

 

启迪协信的园区运营抓住企业和员工的刚需。通过研究和客户调研,将产业产品化,在园区打造第三空间,以团餐为核心,打造中国最好的餐饮集市;同时帮助企业对接政府,做全程科创管理。

 

产业园区不能创造产业,只能服务产业,因此运营必须了解产业,做产业价值管理。而产业价值又决定了租金价值和服务价值,只有好的产业才会有好的服务价值。

 

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4

行业深耕具备绝对优势

 

产业地产终究要回到产业本身,回归到服务本身。企业唯有进入到垂直行业里去,才能建立起生存的堡垒。

 

行业深耕之所以重要,是因为现阶段技术才刚刚探入到各垂直行业中去,对于行业的知识积累还处在一个起点,所以越早完成行业深耕的公司,就具备先发优势,越有机会获得快速的发展。

 

4.1

案例:亿达中国

 

行业深耕,运营经验成熟

 

亿达中国以大连软件园为原点,自1998年开始已在产业地产的发展道路上深耕20载。

 

2019年,亿达中国先后携手京东云共同打造智慧园区,携手深圳和益投资助力产业聚集发展,携手金山、聚合亿达、金山和小米三方资源建设智慧社会生态体系。

 

携手中建八局助力南京鼓楼铁北片区城市更新,携手江苏太仓港经开区,受托负责项目招商运营。

 

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图 – 亿达大连软件园

 

截至目前,亿达中国已在全国20个一线和二线经济活跃区域城市,运营了近40个商务园区,在大规模、高质量商务园区运营领域积累了丰富的行业经验,对于各产业的生产工艺、企业对厂房的需求、运营服务需求都有深入的了解,形成了独特的商业模式和产业优势。

 

同时,凭借由此而产生的产业聚集能力,凝聚了大批粘性极高的客户,进一步发挥亿达中国在产业园区运营服务方面的经验。

 

先后将自动驾驶独角兽企业小马智行、人工智能整体解决方案领先企业Aibee以及中科创星科技、百望股份、云丁网络、拉卡拉等知名科技企业导入北京中关村壹号,将中检辽宁总部引入大连生态科技创新城,亿达中国的招商运营能力、服务能力备受肯定。

 

亿翰观点

 

从长远发展来看,企业和产业资源才是产业园区最核心的资产,企业服务和产业服务将是未来产业园区运营竞争成败的胜负手。

 

园区运营要在企业服务的基础上,逐步发育产业级的服务,一方面高度重视搭建产业公共服务平台,着力推动园区驱动型产业发展和园区创新型产业的培育,推动园区产业集群化发展。

 

另一方面要逐步打破园区地理空间限制,整合产业相关创新、要素等资源集聚度和辐射力,以产业链为纽带进行产地协同化发展。

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