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上市潮、跨界,商业地产企业年底动作不断

来源:未知       作者:admin       时间:2019-12-20 16:51

11月,阿里巴巴重返港交所上市的传言得到证实,成为今年全球规模最大的IPO事件。与此同时,商业地产企业的上市传闻也不时传出。

新零售依然动作多多,盒马作为其中的突出代表,在盒马鲜生快速扩张的同时,又将眼光放在了社区购物中心上,深圳首个岁宝盒马里的正式开业给社区商业添了几分热闹,同时引发外界不少猜想。

购物中心热火朝天开业之际,11月写字楼市场租赁需求却仍处于放缓状态。北上广深一线城市的写字楼租赁需求依然是处于疲软状态,总体略有下降,但差别不大。据观点指数观察,一线城市的日租金排名依然稳定,北京依然最高,其次是上海、深圳、广州。

商业土地市场冷热交加

土地的获取始终是商业地产发展的第一步,11月的商业土地市场底价成交与高溢价同在,热门区域的土地市场热度不减。在11月出让的商业用地方面,基本以低价成交和20%以下的较低溢价为主基调,占比达77%,但也有个别出现较高溢价的情况。

数据来源:观点指数整理

据观点指数统计,以杭州、绍兴、无锡为代表的长三角城市商业用地的交易数量最多,其次是以惠州和佛山为代表的大湾区城市,同样有不少商业土地顺利成交。

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大湾区作为当下的行业热点,吸引了不少商业地产企业的目光,作为长三角房企的宝龙就以20.5亿的价格拿下了珠海的一宗商住地,准备打造综合体项目正式入驻大湾区。宝龙并非个例,相信未来还会有不少商业地产企业进驻大湾区。

在土地出让计划方面,大湾区城市群中的珠海在11月较为亮眼,相继挂牌4宗商业用地。其中,斗门地块的出让条件明确指出开发商需引入恒隆广场、太古里、K11等大型购物中心,而航空新城18.4亿挂牌的一宗地块也标明商业中心需达95%满铺方可开业。

珠海现在是不少房企布局大湾区的重点,这主要得益于大湾区的发展战略以及港珠澳大桥的开通,使其未来发展潜力突出。此外珠海的商业地产地价相比广深更有优势。

数据来源:观点指数整理

购物中心现年末开业潮 新零售跨界购物中心

据观点指数不完全统计,11月新开业的购物中心为34个,相比上月明显增加,几乎翻了一番。万达、新城等主流商业地产企业购物中心的开业数量明显增加,占总开业数量的44%。

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在区域分布上,基本上以北京为主的京津冀地区和以上海为主的环渤海地区占据大比重。比如华润置地的第60个万象汇就开业在昆山,北京的龙湖长安天街也正式开业,大悦城明年拟落地的3座大悦春风里也分别位于北京大兴、丰台与苏州。

在体量上,10-20万平方米区间内的购物中心依然最受主流商业地产企业的青睐,其中新城和万达依然延续了其每月一定的开业数量,月内均有3座吾悦广场和万达广场开业。此外,据新城商业的公开消息显示,未来的12月还将会有8座吾悦广场开业。

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除传统商业地产企业11月开业了不少购物中心外,深圳岁宝盒马里的开业无疑是最受关注的。盒马为阿里旗下从事新零售的品牌之一,旗下的盒马鲜生最广为人知,盒马里的开业是其进军社区购物中心的第一步。盒马里·岁宝这类的社区购物中心有一个突出特点,即培育期短一般仅需半年时间,据了解,这是一般社区型购物中心培育期的1/5。

此外,11月京东电器超级体验店重庆店也正式开业,门店规模超5万平方米;知名百货品牌之一的天虹股份也斥资7.32亿元租赁了位于中山的物业,计划用于开设购物中心。新零售跨界做购物中心已经渐成趋势。

虽然目前盒马里只开业了一间,未来是否会重点布局还尚未可知。但不可否认的是,盒马里这类跨界购物中心的开业无疑给现有的传统型购物中心带来了一定挑战。盒马里、京东体验店等的开业都说明当下新零售行业正在朝着多元化的方向发展,购物中心化是当下的趋势之一。

写字楼租赁需求持续放缓

今年以来,写字楼租赁需求放缓,租金相比往年略有下降,空置率也处于较高水平。11月,北上广深一线城市的写字楼租赁需求依然是处于疲软状态,总体略有下降,但差别不大。据观点指数观察,一线城市的日租金排名依然稳定,北京依然最高,其次是上海、深圳、广州,但这个数据与去年同期相比依然有所减少,下降幅度在10%左右。

数据来源:观点指数整理

面对疲软的写字楼租赁市场需求,除业主方调整招租方案吸引租客,促进写字楼交易外,政府持续出台的相关利好措施也在提高不同区域对优质目标客户的吸引力。

如一线城市中的深圳,由于受粤港澳大湾区建设和打造社会主义先行示范区等政策利好,各行业企业对深圳的发展信心有所提升,拓展大湾区市场意向也日趋明显,这将会带动写字楼投资市场的相关交易,成为买卖市场的重要力量。

数据来源:观点指数整理

从四季度的市场供应来看,一线城市均有新项目入市,其中上海新增供应面积位居首位,其次是深圳,再则是北京、广州。值得一提的是,深圳目前的空置率虽然处于较高水平,但由于在大湾区内推行及实施金融开放政策的乐观发展预期,以及邻近香港的地理优势,即使在不少新增供应量入市的前提下,未来的租金仍存在回升的可能性。

零售巨头加速布局

伴随着阿里重返港股上市在11月中旬尘埃落定,11月商业地产也传出了不少企业要上市的消息。

如深圳市星河商用置业股份有限公司计划于明年赴港上市,此前宝龙地产拆分商业部分上市也有了新进展,计划在12月在香港上市聆讯,融资10亿港元。

现在,地产企业拆分商业或者物业部分上市早已成为一种趋势,在不少人看来这或许是当下商业地产发展的出路之一。潘石屹就在本月丽泽SOHO的开业仪式上表示将组建新的租赁事业部,目前经济环境不好。

商业地产企业在谋求上市的同时,零售业也在加快布局,力图在激烈竞争中占据更多市场。

除不断扩张的盒马外,永辉旗下的超级物种也加快了开店速度,目前已进驻48家购物中心,正在努力追赶盒马鲜生,缩小两者之间的差距。

此外,沃尔玛中国计划未来5-7年计划在中国新开设500家门店和云仓,包括沃尔玛购物广场、山姆会员商店、沃尔玛社区店多个业态。未来3年,沃尔玛还将对200家现有门店进行升级改造。

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