购物中心经营的最终目的是资产的保值增值。
例：领展在2018财年投入10.19亿完成了11个改造项目，这11个项目预计平均投资回报率约19.4%，改造后noi预期提升1.98亿，按香港零售物业4%的资本化率，则改造完成后资产增值为：
1.98/4%-10.19=39.25亿元
从资本的角度来看，投资回报率至少要不低于资本市场要求的资本化率。
某地产基金要求：一线城市约5%，二线城市约6%，三线城市约7.5%
例：某三线城市购物中心投资回报率测算示意
针对该三线城市购物中心，以上简化测算中用到的关键假设包括：
1、综合使用率65%
2、拿地价格200万每亩
3、建造成本6000元每平米
4、按商业建面口径的全场平均租费水平80元/平米/月
5、营业费用率35%
该购物中心投资回报率5.57%，低于资本市场对三线城市资本化率7.5%的要求。如何对该项目进行优化，使之达到资本要求的投资回报率？
投资回报率是拿地、设计、成本、运营、财务各因素综合作用的结果，
1、降低地价（投资部）；
2、提高综合使用率（规划设计部）；
3、降低开发成本（成本部）；
4、提升租金（运营团队）；
5、降低营业费用率（运营、财务）；
......
不同因素对投资回报率影响分别有多大？我们对该项目的地价、开发成本、综合使用率和租金水平做一敏感性分析。
1、地价
地价降低5%，投资回报率提升：
5.6%-5.57%=0.03%
2、开发成本
开发成本降低5%，投资回报率提升：
5.82%-5.57%=0.25%
3、综合使用率
综合使用率提升5%，投资回报率提升：
5.84%-5.57%=0.27%
4、租金水平
租金提升5%，投资回报率提升：
5.84%-5.57%=0.27%
理论上通过以上参数的不同组合，即可调整至我们希望的目标投资回报率；但实践中是否可行，还有赖于各部门的专业判断，毕竟数字是死的人是活的。
