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产业园区产业地产如何选址

来源:网络       作者:长城瞭望       时间:2019-05-28 17:07

产业园区的选址直接决定了招商引资开展的难易程度,可以说,一个好的选址是产业园区的生命线。那么,产业园区该如何选址呢?

一、产业园区分类

中国产业园区的发展最初是由政府为实现某一产业的发展目标而设立的经济专区,例如经济技术开发区、高新产业区等。根据我国产业的分类标准,第一产业通常指大农业,包括农、林、牧、副、渔等,第二产业通常指工业,包括采矿业、制造业等,第三产业通常指服务业,包括软件业、交通运输业、金融业等。当下中国众多的产业园区,正是基于上述分类发展而成,包括工业园区(含各种类型的开发区,如国家级经济技术开发区、高新技术产业开发区、保税区以及省级各类工业园区等)、科技园区、文化创意产业园区、物流产业园区、基金小镇等等。详细分类如下表所示:

图1:产业园区分类

 

二、产业园区选址7大基本原则

产业园区的选址需要进行全方位的考虑,不仅涉及到对开发商经济实力、技术、资金的要求,更涉及到对人力资源、环境、当地文化、社会环境、自然条件等众多领域。结合众多园区项目实操经验,园区主要选址原则如下:

 

1、战略性原则

园区的选址应着眼于长远发展,坚持前瞻性原则,预估该区域的未来发展,作出适合未来10-20年发展的超前判断。与此同时,在园区选址时要考虑周全,留有发展余地,为远期园区的发展创造有利条件。

 

2、规划导向原则

园区开发与建设是城镇化推进的重要组成部分,园区的选址要以国家与城市规划为导向,符合所在区域的总体规划和土地利用规划,坚持合理布局,有序发展,与城市形成有机的整体。

 

3、土地节约原则

在园区的选址上要注意合理利用土地,尽量降低开发费用,提高节约用地意识,尽量使用荒地,减少搬迁居民带来的建设成本与开发阻力,达到节约成本的要求。

 

4、交通便利原则

园区想要获得长远的发展,必须具备便利的交通条件,最好靠近交通枢纽进行选址,便于发挥区位优势。与此同时,各类主题的产业园区也不尽相同。例如,物流园区适合临近港口,铁路组站或机场。

 

5、依托现有基础设施原则

园区建设需要投入大量的人力、物力和财力,需要具备通信、供电、水、燃气等,同时还需要污水、废物处理的能力,尽量选择现有上述基础设施的土地,能有效降低后期开发成本。

 

6、绿色生态原则

良好的工作环境能让人心驰神往,将产业园区发展与生态坏境相结合,将产业结构调整与经济质量提高相结合,不仅有利于园区品质提升,也有利于区域经济长远发展。

 

7、人才集聚原则

产业园区的发展需要大量的资源支撑。选择高校与研究机构集聚地,或该产业龙头企业与众多中小型企业集聚地,能有效形成园区与城市、企业的互动,也为后续吸引人才进入打下基础。

 

三、产业园区选址要素解析

园区在规划选址的过程中,有很多层面的因素会影响到产业园的选址,这些因素从宏观到中观,从中观到微观,涉及一定时期内的经济、社会、基础设施、环境、科技、文教等各个领域所具备的现实实力和发展能力的集合,在一定程度上影响了园区未来发展潜力。具体影响因素如下表所示:

 

因此,产业园区的发展必须要融入到城市发展之中,产业园区的选址必须符合城市总体规划以及土地总体利用规划。除此之外,还要根据园区的产业主题,选择符合该产业的具有资源禀赋的地区,既有利于未来吸引企业的入驻,也有利于产业链的成熟度提高及相关上下游企业的聚集。不仅如此,还要考虑到当地交通状况、基础设施以及环保要求。

 

四、选址步骤解析

图2:选址步骤

 

在充分考虑上述因素的基础上,确立合理步骤进行产业园区选址。首先对所开发的产业园区的主题进行定位,在结合当地比较优势产业的基础上进行开发。第二,分析园区所在的城市经济状况,不仅包括目前城市发展的各个方面,还需考虑未来城市发展的潜力。第三,在此基础上,建立合理的指标评价体系与评价方法,常用的方法包括德尔菲分析法与层次分析法等。第四,根据上述评价方法提出多种选址方案,并及时进行评价修改,在此基础上确定最终选址方案。

 

五、评价体系介绍

园区选址的评价体系众多,常用的包括德尔菲分析法与层次分析法等,结合本人目前的园区选址实操经验,下面以物流园区为例,简单介绍符合实际要求,能使产业园区在不确定环境下做到经济利益最大化的选址方法。

 

首先,在实地考察,充分调研上述选址因素的基础上,制定出符合物流中心选址的综合评价指标体系,如下图所示:

图3:物流园区评价体系

 

 其次,在建立上述评价体系基础上,根据实地调研的数据以及城市经济状况,可以采用层次分析法,根据实操经验,设置合理的权重。对物流园区而言,应适当设置在远离市中心区域,但能促进大城市的流通机能通畅的地区,因此对交通指标就要设置较大的权重,例如5/12等。在此基础上,根据不同地块,选取不同权重进行评价,设S为具体权重。具体情况如下图所示:

图4:物流园区选址方案

 

 虽然影响产业园区选址的因素很多,评价体系较为完备,但在不同产业园区具体选址时,还应注意结合实战经验,把握不同指标设置不同比例的权重。与此同时,根据不同的情况,对该城市不同地块制定出2-3套方案,并在综合对比的基础上,最终确定合理的选址方案。

文章来源:特色小镇研究院

产业园区的选址直接决定了招商引资开展的难易程度,可以说,一个好的选址是产业园区的生命线。那么,产业园区该如何选址呢?

一、产业园区分类

中国产业园区的发展最初是由政府为实现某一产业的发展目标而设立的经济专区,例如经济技术开发区、高新产业区等。根据我国产业的分类标准,第一产业通常指大农业,包括农、林、牧、副、渔等,第二产业通常指工业,包括采矿业、制造业等,第三产业通常指服务业,包括软件业、交通运输业、金融业等。当下中国众多的产业园区,正是基于上述分类发展而成,包括工业园区(含各种类型的开发区,如国家级经济技术开发区、高新技术产业开发区、保税区以及省级各类工业园区等)、科技园区、文化创意产业园区、物流产业园区、基金小镇等等。详细分类如下表所示:

图1:产业园区分类

 

二、产业园区选址7大基本原则

产业园区的选址需要进行全方位的考虑,不仅涉及到对开发商经济实力、技术、资金的要求,更涉及到对人力资源、环境、当地文化、社会环境、自然条件等众多领域。结合众多园区项目实操经验,园区主要选址原则如下:

 

1、战略性原则

园区的选址应着眼于长远发展,坚持前瞻性原则,预估该区域的未来发展,作出适合未来10-20年发展的超前判断。与此同时,在园区选址时要考虑周全,留有发展余地,为远期园区的发展创造有利条件。

 

2、规划导向原则

园区开发与建设是城镇化推进的重要组成部分,园区的选址要以国家与城市规划为导向,符合所在区域的总体规划和土地利用规划,坚持合理布局,有序发展,与城市形成有机的整体。

 

3、土地节约原则

在园区的选址上要注意合理利用土地,尽量降低开发费用,提高节约用地意识,尽量使用荒地,减少搬迁居民带来的建设成本与开发阻力,达到节约成本的要求。

 

4、交通便利原则

园区想要获得长远的发展,必须具备便利的交通条件,最好靠近交通枢纽进行选址,便于发挥区位优势。与此同时,各类主题的产业园区也不尽相同。例如,物流园区适合临近港口,铁路组站或机场。

 

5、依托现有基础设施原则

园区建设需要投入大量的人力、物力和财力,需要具备通信、供电、水、燃气等,同时还需要污水、废物处理的能力,尽量选择现有上述基础设施的土地,能有效降低后期开发成本。

 

6、绿色生态原则

良好的工作环境能让人心驰神往,将产业园区发展与生态坏境相结合,将产业结构调整与经济质量提高相结合,不仅有利于园区品质提升,也有利于区域经济长远发展。

 

7、人才集聚原则

产业园区的发展需要大量的资源支撑。选择高校与研究机构集聚地,或该产业龙头企业与众多中小型企业集聚地,能有效形成园区与城市、企业的互动,也为后续吸引人才进入打下基础。

 

三、产业园区选址要素解析

园区在规划选址的过程中,有很多层面的因素会影响到产业园的选址,这些因素从宏观到中观,从中观到微观,涉及一定时期内的经济、社会、基础设施、环境、科技、文教等各个领域所具备的现实实力和发展能力的集合,在一定程度上影响了园区未来发展潜力。具体影响因素如下表所示:

 

因此,产业园区的发展必须要融入到城市发展之中,产业园区的选址必须符合城市总体规划以及土地总体利用规划。除此之外,还要根据园区的产业主题,选择符合该产业的具有资源禀赋的地区,既有利于未来吸引企业的入驻,也有利于产业链的成熟度提高及相关上下游企业的聚集。不仅如此,还要考虑到当地交通状况、基础设施以及环保要求。

 

四、选址步骤解析

图2:选址步骤

 

在充分考虑上述因素的基础上,确立合理步骤进行产业园区选址。首先对所开发的产业园区的主题进行定位,在结合当地比较优势产业的基础上进行开发。第二,分析园区所在的城市经济状况,不仅包括目前城市发展的各个方面,还需考虑未来城市发展的潜力。第三,在此基础上,建立合理的指标评价体系与评价方法,常用的方法包括德尔菲分析法与层次分析法等。第四,根据上述评价方法提出多种选址方案,并及时进行评价修改,在此基础上确定最终选址方案。

 

五、评价体系介绍

园区选址的评价体系众多,常用的包括德尔菲分析法与层次分析法等,结合本人目前的园区选址实操经验,下面以物流园区为例,简单介绍符合实际要求,能使产业园区在不确定环境下做到经济利益最大化的选址方法。

 

首先,在实地考察,充分调研上述选址因素的基础上,制定出符合物流中心选址的综合评价指标体系,如下图所示:

图3:物流园区评价体系

 

 其次,在建立上述评价体系基础上,根据实地调研的数据以及城市经济状况,可以采用层次分析法,根据实操经验,设置合理的权重。对物流园区而言,应适当设置在远离市中心区域,但能促进大城市的流通机能通畅的地区,因此对交通指标就要设置较大的权重,例如5/12等。在此基础上,根据不同地块,选取不同权重进行评价,设S为具体权重。具体情况如下图所示:

图4:物流园区选址方案

 

 虽然影响产业园区选址的因素很多,评价体系较为完备,但在不同产业园区具体选址时,还应注意结合实战经验,把握不同指标设置不同比例的权重。与此同时,根据不同的情况,对该城市不同地块制定出2-3套方案,并在综合对比的基础上,最终确定合理的选址方案。

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