国内商业地产超饱和，去库存消化形势严峻

国内商业地产超饱和，去库存消化形势严峻
根据国家统计局最新数据显示，截至6月末，全国商业营业用房待售面积高达15263万平方米，同比激增23%。有关数据还显示，二三线城市商业用房等消化周期高达50个月以上，一些城市甚至达100个月以上。飙马（中国）认为，商业地产去库存形势很严峻，压力要比住宅地产还大，将直接关系到市场的健康发展，究其原因，总结如下，仅供参考：
　　1.实体商业不景气，拖累商业地产“入冬”
　　近年来，由于实体商业的不景气，百货业态及卖场相继出现集中关店现象。百盛、天虹、王府井、万达等多个知名百货公司相继关闭部分其在二三线城市，甚至一线城市的门店。同时，另一零售主力业态“大卖场”也陷入业绩下滑的困境。据《中国商业地产行业(2015／2016)年度发展报告》称，全国连锁的大润发超市利润在2015年首次停止了增长，永辉超市业绩也出现了小幅下滑，其他一些卖场也纷纷放慢甚至暂停了开店计划。
　　下滑的实体商业拖累商业地产“入冬”。同策咨询研究部数据显示，6月末，全国十大城市商业市场累计存量再刷历史新高，已达5267.75万平方米，同比上涨幅度达10%。其中北京、成都、天津、杭州等4个城市商业存量创新高，成都、天津、南京存销比分别高达141个月、96个月、83个月；北上广深4个一线城市的存销比分别为56个月、42个月、23个月、36个月，商业地产去库存的压力比住宅地产还要大。
2.商业地产现整体性困难，去库存仅靠企业单打独斗难度大
　　如今，商业地产存在的通病，泡沫化、同质化、边缘化、过量化是当前商业地产面临的主要问题，怎样解决是商业地产过量去库存的重中之重。
　　飙马（中国）认为，目前，商业地产行业呈现整体性困难，问题既来自行业内部，如商业规划失控、地产商业项目供应量过大等，也有电商冲击、经济下行等外部因素。因此，商业地产去库存效果，直接关系到市场是否能健康发展。库存压力不仅来自于巨量的建筑设施库存，对开发商来说还有资金及成本的压力，以及“来自大量物业的库存压力”。
　　在这些压力下，商业地产开发商开始纷纷谋求“出路”。按眼下形势，不排除出售或出租一部分商业资产，以盘活商业资产。”
　　成功开发了上海新天地、虹桥天地等项目的商业地产企业中国新天地，正是对项目导入了历史、文化、各类社会活动以及现代服务功能等，所经营项目均有不俗的业绩，像上海新天地已成为上海市新的商业中心和地标性建筑。
　　但飙马（中国）认为，商业地产受宏观经济的影响较大，而且投资规模、建筑面积等都比较大，去库存仅靠企业单打独斗有相当的难度。一边是高企的库存，一边还在批地。然而，我们有知道，政府的责任是真正管控好土地的供应量。在目前形势下，不能以规划大量商业地产带动周边建设作为提升城市形象的手段，而是要根据市场需求，有保有压。
　　3.去库存应“两端”出手，管住“供给”拓展“需求”
　　针对各地去库存压力，飙马（中国）认为，政府首先应从供给端入手，要优化土地供应结构，通过供地、规划等途径控制增量。对于库存量大的城市，要暂停商业用地出让。
　　据了解，福建省明确未来供地计划分五类来调控，分别为“显著增加”“增加”“持平”“适当减少”“减少直至暂停”，由此来确定市场供应规模。四川省明确，对营业用房、办公用房等商业用房库存较大的城市，严格控制新增商业用房土地供应和规划指标。山西省也提出，允许在土地使用年限和容积率不变的情况下，将商办土地用途调整为居住用地，以盘活存量土地，有效促进商业地产去库存。
　　为消化现有库存，各地也在出招。有些省市明确提出“商改住”政策，即在满足一定条件下，允许商业用地调整成为住宅用地；已建在建的商业用房在一定前提下，可改变建筑使用功能，用于教育培训、文化、旅游等经营性、公益性用途。
　
　　虽然目前商业地产面临体量较大、库存较多、租金回报受限等挑战，但也迎来了消费扩大升级的机遇。因此，飙马（中国）专家建议，商业地产在运营上，一方面要考虑如何合理配比业态，另一方面则要通过创新填补客群空白；同时，政府也应采取措施推动和鼓励传统商业向体验型业态过渡。根据新的消费趋势，未来商业零售业发展将向以体验式业态为主的商业综合体过渡。